فهرست عناوین
درخواست صدور اجراییه تخلیه ملک
هر آنچه در مورد درخواست صدور اجراییه تخلیه ملک باید بدانیم – در حال حاضر تعدادی از افراد جامعه دارای آپارتمان و یا مغازه ای هستند
که بخاطر عدم نیاز آنها را طی قراردادی به صورت کوتاه مدت یا بلند مدت به اشخاص دیگری اجاره میدهند.
مالک دو انتظار عمده از مستاجر دارد
مالک دو انتظار عمده از مستاجر دارد
یکی اینکه در مدت قرارداد ، اجاره بهای محل استیجاری را سر موقع بپردازد
ثانیا” بعد از پایان مدت قرارداد، در صورت عدم تمدید قرارداد ، راس زمان مقرر محل را تخلیه و در اختیار وی قرار دهد.
در برخی مواقع به دلایلی خاص مانند نداشتن توانایی مالی یا اختلاف حساب با مالک از تخلیه محل اجاره در پایان مدت قرارداد امتناع می ورزند
فلذا موجر مجبور است برای تخلیه آن محل، دعوایی را در مراجع قضایی مانند دادگاه ها و یا شوراهای حل اختلاف مطرح نماید.
برای مشاوره با دپارتمان تخصصی وکیل سایبری همین الان اقدام کنید
چیستی اجاره
با توجه به تعاریف موجود در قانون وکتب حقوقی ،
اجاره عقدی است که به واسطه آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود.
اجاره
از همین‌رو اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.
در عقد اجاره منفعت آن مال برای استفاده به مستاجر در مدت اجاره انتقال داده می شود و مالکیت عین و خود آن مال در مالکیت موجر باقی می ماند.
لازم به ذکر است که اجاره جزء عقود لازم محسوب میشود
به عبار دیگر عقدی که بعد از امضای آن توسط موجر و مستاجر تا پایان مدت اجاره قابل فسخ به صورت یکطرفه نیست .
قلذا مالک نمی تواند به هر بهانه ای از جمله فروش آپارتمان یا نیاز شخصی درخواست فسخ اجاره نامه و تخلیه آن را داشته باشد
و در مقابل مستاجر نیز نمی تواند هر وقت میلش کشید (مثلا”وسط زمستان و قبل از پایان مدت قرارداد)
آپارتمان یا مغازه را بدون هماهنگی ویکطرفه خالی کند
و اعلام کند منبعد اجاره ماهانه پرداخت نخواهم کرد.
آیا طرفین قرارداد اجاره با توافق یکدیگر هم می‌توانند آن را فسخ کنند؟
حال شاید این پرسش برای شما ایجاد شود که با توجه به شروطی که در بالا ذکر شد
آیا طرفین قرارداد اجاره با توافق یکدیگر هم می‌توانند آن را فسخ کنند؟
پاسخ داده می شود که بله می توانند با توافق آنرا اقاله و یا فسخ کنند.
برای گرفتن مشاوره غیر حضوری کلیک کنید
نکته:
اقاله
اقاله عبارتست از برهم زدن و فسخ کردن قرارداد و عقود لازم با توافق طرفین
مالک و مستاجر هر زمانی که موافق باشند
حتی قبل از پایان و انقضای مدت قرارداد می‌توانند طی تنظیم صورت جلسه ای آن را اقاله و یا فسخ کنند .
هدف از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر
یکی از مهمترین اهداف تصویب قانون روابط موجر و مستاجر( مصوب سال ۱۳۷۶)
تاکید بر اصل تخلیه فوری محل استیجاری( اعم از مسکونی و تجاری اداری آموزشی و غیره )با انقضاء و پایان مدت اجاره است.
به این ترتیب منازل و مغازه های اجاره ای که برای سکونت یا فعالیت صنفی اجاره داده می شوند
می بایست بدون ایجاد هر گونه دغدغه ای به صورت فوری (در ماده ۳ قانون اجاره سال ۱۳۷۶ مطرح شده) تخلیه و در اختیارمالک قرار بگیرد.
شرایط قانونی برای اخذ حکم تخلیه
1- پایان یافتن مدت اجاره
2-عدم پرداخت اجاره بها بیش از 3 ماه
3- تخلف از شرط انتقال به غیر مال مورد اجاره
4- استفاده از مال مورد اجاره در موارد غیر مشروع
روش مناسب تنظیم اجاره نامه برای تخلیه فوری
با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر (سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۸ )
اجاره نامه کلیه اماکن استیجاری را می توان به یکی از دو شیوه رسمی یا عادی تنظیم نمود
که در قوانین مربوط به هر یک از آنها شرایطی از نظر شکلی و از نظر اجرایی یعنی تخلیه پیش بینی شده است.
شرایط انعقاد اجاره نامه رسمی
هر عقد اجاره ای که برابر قانون تنظیم اسناد رسمی و آیین نامه های مربوطه در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم
و توسط سردفتر مهر و امضاء شود در زُمره اجاره نامه های رسمی محسوب شده
و در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر در پایان مدت اجاره میتوان از طریق دفاتر اجرایی ثبت ، نسبت به تخلیه فوری آنها اقدام نمود.
لازم به ذکر است که اجاره نامه های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک یا بنگاه‌های معاملات ملکی جزء اسناد عادی محسوب می شوند
وگرفتن کد رهگیری هم تاثیری درتبدیل آنها به عنوان یک سند رسمی ندارد.
نکته:
هدف اصلی از اخذ کد‌رهگیری رعایت شرایط شکلی اجاره نامه های عادی برای استفاده از ویژگی تخلیه فوری آنها است .
ضمن اینکه مانع از انتقال مجدد منافع ملک استیجاری و اشخاص دیگر قبل از پایان مدت اجاره می شود.
مطالعه بیشتر
شرایط انعقاد اجاره نامه های عادی
با رعایت چهار شرط ویژه در زمان تنظیم اجاره نامه های عادی می توان از ضمانت اجرایی تخلیه فوری اماکن استیجاری پس ازمدت پایان مدت اجاره ، بهره مند شد.
فلذا چنانچه اجاره نامه عادی فاقد حتی یکی از این موارد باشد با وجود پایان مدت زمان اجاره ، نمی توانید اقدام به تخلیه فوری ملک نمایید.
شروط چهارگانه اجاره نامه عادی
1-قید مدت زمان مشخص اجاره نامه:
ماده 501 قانون مدنی مقرر نموده که
«اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد
اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود. »
به عقیده بسیاری از حقوقدانان و فقها عدم تعیین مدت زمان در عقد اجاره موجب بطلان آن میشود.
نکته:
لازم به ذکر است که منظور از مدت زمان اجاره ، یعنی تعیین زمان شروع و پایان قرارداد و نه تاریخ تنظیم آن
برای دریافت مشاوره تماس بگیرید
۲- تنظیم اجاره نامه در دو نسخه:
اگر بخواهید اجاره نامه عادی شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد
می بایست حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد و پس از امضای طرفین و شهود در اختیار آنها قرار گیرد.
3-درج امضای مالک و مستاجر در اجاره نامه:
درماده ۲ قانون سال ۱۳۷۶ مقرر شده که اجاره نامه بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.
اصولا” یک سند وقتی ارزش و اعتبار قانونی پیدا می‌کند و می توان از آن علیه شخصی استفاده کرد که امضا شده باشد.
ضمن اینکه کسی که بی سواد بوده و یا اینکه به واسطه شرایط جسمی و معلولیت امکان امضاء نمودن ندارد باید از اثر انگشت یا مهر اسم استفاده کند.
۴- دو شاهد پایین اجاره نامه را امضاء نمایند
بر اساس ماده ۲ قانون اجاره سال ۱۳۷۶ قراردادهای عادی اجاره بایستی توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین (به عنوان شهود ) امضاء و تایید گردد.
دو نفر شاهد می توانند از دوستان و آشنایان و یا از اقوام طرفین باشند
ضمن اینکه در قانون فوق الذکر فرقی میان زن و مرد قائل نشده است .
شهود باید حین تنظیم اجاره نامه در محل حاضر داشته باشند
و پس از امضای موجر و مستاجر، آنان نیز قرارداد را با آگاهی از مفاد آن امضا نمایند.
نکته:
امضای مسئول مشاور املاک نیز کافی نیست
بدلیل اینکه مشاور املاک واسطه تنظیم قرارداد و اظهارنامه است و نه شاهد طرفین.
بنابراین اگر شما در زمان تنظیم اجاره‌نامه یادتان رفت که دو شاهد زیر قراردادتان را امضا کنند
دیگر نمی توانید به طور جداگانه در نسخه ای که در اختیارتان است شهود را معرفی و ار آنان امضاء بگیرید
زیرا همانگونه که گفته شد این دو شاهد باید در زمان تنظیم اجاره‌نامه در محل حاضر باشند و کلیه نسخه های اجاره نامه را امضا نمایند.
برای تخلیه فوری چگونه اقدام کنیم؟
همانطور که گفته شد اجاره‌نامه ممکن است رسمی و یا عادی باشد
فلذا شیوه عملی و مرجع قانونی صدور تخلیه اماکن استیجاری با توجه به نوع اجاره نامه متفاوت خواهد بود.
الف- تخلیه از طریق اجاره نامه رسمی:
-
درخواست صدور اجراییه
در مورد اجاره نامه های رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده اند
باید درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه فوری محل استیجاری را از همان دفترخانه تنظیم کننده سند داشته باشید.
مالک باید با مراجعه به همان دفترخانه اسناد رسمی که قرارداد را در آنجا قبلا” تنظیم نموده است
فرم تقاضای صدور اجرائیه را که در دفترخانه موجود است تکمیل و به همراه اجاره نامه رسمی تحویل آن دفترخانه بدهد.
2-صدور اجراییه:
سردفتر پس از بررسی اسناد و مدارک و احراز هویت درخواست کننده (مالک و یا وکیل یا نماینده قانونی او)
اوراق اجراییه را ظرف مدت ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره (محل اجاره شده )که در اجاره نام‌درج شده است ،
تهیه کرده و ممهور به مهر ویژه اجرا می نماید و آن را به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت محل ارسال می کند.
3-ابلاغ اجرائیه :
دایره اجرای ثبت موظف است پس از دریافت اوراق اجرائیه از دفترخانه ،
ظرف حداکثر ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام کند .
مامور ابلاغ نیز باید اوراق اجرایی را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ملک ابلاغ و در نسخه دوم رسید و امضاء از وی دریافت کند.
اگر مستاجر یا نماینده او از دادن امضاء خودداری و امتناع کند،
این موضوع توسط مامور در نسخه دوم ابلاغ نامه قید میشود
و ظرف 3 روز پس از آن باید نسبت به اجرای مفاد دستور که همان تخلیه محل استیجاری است با هماهنگی کلانتری محل اقدام کند.
احتمال دارد مستاجر در زمان ابلاغ اجرائیه در محل حضور نداشته باشد،
در این حالت مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خدمه او که دارای اهلیت قانونی و شایستگی و صلاحیت ظاهری و سنی دارد ابلاغ میشود .
اگر مالک و مستاجر در اجاره نامه محل دیگری را برای انجام کلیه ابلاغیه ها شرط کرده باشند
در این صورت اوراق قضایی یا اوراق اجراییه نیز در آن محل ابلاغ می شود.
اگر موجر و مستاجر یا نزدیکان و بستگان و خدمه آنها در محل ابلاغ حضور نداشته باشند
و یا از دریافت ابلاغیه خودداری کنند و امکان ابلاغ به آنها نباشد
در این صورت موضوع در نسخه اول و دوم قید و نسخه اول در آن محل الصاق و چسبانده میشود و عملاً ممکن است برای جلوگیری از کنده شدن و از بین رفتن آن را به طریق مقتضی داخل آن محل یا حیاط آنجا می‌اندازد.
اگر شما مالک هستید حتما توجه داشته باشید که همه آنچه که در خصوص نحوه ابلاغ اوراق تخلیه گفته شد رعایت شود
و مشخصات دقیق و کامل مستاجر یا بستگان که در محل حاضر هستند در ابلاغیه قید شود
و گرنه ممکن است دایره اجرا یا سایر متولیان تخلیه به بهانه نواقص و ایرادات در تخلیه فوری تاخیر ایجاد نمایند.
پس مراقب باشید هیچ یک از مطالب و موارد مندرج در آیین نامه جهت ابلاغ از قلم نیفتد.
4- عملیات تخلیه :
برای تخلیه از قبل با کلانتری یا پاسگاه محل وقوع ملک استیجاری هماهنگی و نامه‌نگاری لازم توسط دایره اجرا صورت می گیرد
تا در موعد مقرر مامورین کلانتری در محل تخلیه حاضر شوند.
همچنین مستأجرین هم باید توجه داشته باشند
که اگر کلیه اقدامات مربوط به تخلیه برابر مقررات و ضوابط قانونی انجام شده باشد
از مقاومت در برابر عملیات تخلیه خودداری کنند چون در نهایت تخلیه ملک و تحویل آن به مالک انجام خواهد شد .
اما ممکن است مقاومت در برابر عملیات تخلیه به واسطه درگیری وتوهین به ضررشان تمام شود
و علیرغم تخلیه ،درگیر تعقیب کیفری از طریق دادسرا نیز قرار بگیرند.
به مشاوره آنلاین نیاز دارید؟ … کلیک کنید
ب- تخلیه از طریق اجاره نامه عادی:
طبق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف
تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره (به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه)
در شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری و توسط قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می شود.
دعوای تخلیه فوری اماکن استیجاری جز دعاوی غیر مالی محسوب شده
و با هزینه بسیار کمی پذیرفته شده و با ابطال تمبر قانونی تشریفات صدور تخلیه صورت می‌گیرد.
مراحل تخلیه فوری اماکن استیجاری با سند عادی عبارت است از:
1-درخواست تخلیه
هر چند در ماده ۳ قانون آیین‌نامه اجرایی قانون اجاره سال ۱۳۷۶ ذکر شده که درخواست تخلیه نیاز به تقدیم دادخواست ندارد
اما عملاً باید دادخواستی به خواسته صدور دستور تخلیه و با هدف طرح دعوای تخلیه تنظیم شود .
این دادخواست حاوی اطلاعات و مشخصات سجلی موجر و مستاجر و نشانی آنها و مشخصات و تاریخ اجاره نامه به همراه کپی اجاره نامه که برابر اصل شده است باشد.
2- انجام اقدامات مقدماتی برای صدور دستور تخلیه
پس از ارائه درخواست تخلیه و تایید آن توسط دفتر کل شورای حل اختلاف، و ارجاع آن به یکی از حوزه ها و یا شعب ،
باید اقدام به ابطال تمبر دعاوی غیرمالی شود.بعد از الصاق تمبر قانونی ، توسط واحد رایانه اقدام به ثبت درخواست می شود .
پس از ثبت درخواست و تعیین شماره کلاسه بایگانی شعبه ، پرونده تخلیه به شعبه مربوطه ارسال می شود.
در ادامه دستور تخلیه در فرم‌هایی که از قبل آماده شده توسط اعضای شعبه ، تنظیم و صادر میشود و یک نسخه از آن نیزدر اختیار موجر قرار می‌گیرد.
دستور تخلیه بدوا”توسط اعضای شعبه رسیدگی کننده امضا میشود
و تایید نهایی آن جهت لازم الاجرا شدن منوط به امضای قاضی شورا است
و پس از امضای قاضی شورا ، پرونده جهت انجام تشریفات عملیات تخلیه به واحد اجرای احکام شورا ارسال میشود.
۳- ابلاغ دستور تخلیه و اجرای آن
بعد از ارسال دستور تخلیه به واحد اجرای احکام شورا ،
اول برای آن پرونده اجرایی تشکیل و یک کُد اختصاصی به عنوان شماره کلاسه بایگانی اجرای احکام تشکیل میشود.
پس از آن دستور تخلیه به مستاجر ابلاغ میشود.
لازم به ذکر است این حکم بدون نیاز به صدور اجرائیه که معمولا” در دادگاه مرسوم است ، صرفاً توسط مامور اجرای احکام ابلاغ می گردد.
مأمور اجرا مکلف است دستور تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ
و در نسخه دوم رسید دریافت کنند و در صورت امتناع و خودداری مستاجر از دادن رسید، مراتب فوق را در ابلاغیه قید کرده
و ظرف سه روز نسبت به اجرای دستور اقدام نماید.
در ابلاغیه ای که صادر می گردد به مستاجر اخطار می شود که ظرف ۳ روز ملک را تخلیه کند
در غیر این صورت توسط مامور اجرا با هماهنگی کلانتری محل ، عملیات تخلیه اجرا خواهد شد.
اگر مستاجر شخصاً محل استیجاری را خالی ننماید بعد از 3 روز از زمان ابلاغ تخلیه ،
با مکاتبات میان شورای محل و کلانتری محل ، مامورین نیروی انتظامی به همراه مامور اجرا در محل حاضر شده
و به طریق مقتضی نسبت تخلیه آن محل و سپس صورتجلسه کردن آن اقدام می نمایند.
بررسی امکان توقف عملیات تخلیه
حکم تخلیه در اسرع زمان اجرا می شود ومستاجر باید ظرف 3 روز ملک را تخلیه کند
لیکن قانونگذار به مستاجر این حق را داده است که در صورت احراز شروطی درخواست توقف عملیات اجرایی را مطرح نماید:
-
مستاجر ادعا نماید عقد قرارداد اجاره تمدید شده است.
-
مستاجر ادعا نماید سند ارائه شده توسط خواهان اصالت ندارد.
منتهی با وجود اجرای فوری دستور تخلیه مستاجر ، زمان چندانی ندارد تا بتواند قبل از پایان مهلت تخلیه، عملیات اجرایی را متوقف کند.
پس باید اقدام به دادرسی فوری کند تا بدون دادخواست دلایلش مورد بررسی قرار گیرد
مدارک لازم برای درخواست تخلیه چیست؟
1-کپی برابر اصل اجاره نامه فی مابین موجر و مستاجر
2-کپی برابر اصل سند مالکیت محل استیجاری( اختیاری است اما بهتر است ضمیمه شود)
3-کپی برابر اصل کارت ملی خواهان
4- اصل وکالتنامه( اگر وکیل بجای مالک اقدام می کند)
نکته :
اگر مدارک ناقص باشد اخطار رفع نقص داده میشود
و اگر نواقص برطرف نشود دادخواست ابطال می گردد
بنابراین دقت کنید که متن دادخواست و ضمائم آن کامل و صحیح باشد.
چنانچه شما هم برای طرح دعوای تخلیه ملک و یا تنظیم قرار داد اولیه نیاز به مشاوره کارشناسان این دفتر دارید
با یک تماس تلفنی راهنمایی های لازم به شما ارائه خواهد شد.
اگر در این مورد نیاز به مشورت با وکیل داشتید ،وکیل طباطبایی همراه شما خواهد بود
نوشته های پیشین
