عرصه و اعیان و تفاوت آنها در چیست؟
اگر نسبت به خرید ملکی اقدام نموده باشید و یا نگاهی به سند مالکیت آپارتمانها کرده باشید به احتمال زیاد با واژههای عرصه و اعیان آشنا شده باشید. اغلب مردم فکر میکنند که در خصوص موضوع عرصه و اعیان اطلاعات کافی را دارند . درصورتیکه این چنین نیست و این عدم آگاهی امکان دارد منجر به ضرر و زیانشان گردد.
بنابراین با توجه به گستردگی بازار مسکن فراگیری برخی از اصطلاحات تخصصی در زمینه مسکن بسیار ضروری است که ما در این مقاله سعی داریم با زبان سادهتر تعاریفی در زمینه عرصه و اعیان و مصادیقی از آنها را بازگو نماییم و به بررسی تفاوت میان آنها بپردازیم.
تعریف عرصه و اعیان و تفاوت آنها
عرصه چیست؟عرصه به زمین و یا مکانی گفته میشود که بر روی آن ساختمانهایی همچون ویلا، مجتمعهای مسکونی یا تجاری و… احداث شده باشد.
عیان چیست؟عیان نیز به بناهایی گفته میشود که بر روی عرصه (زمین) احداث شدهاند.
با توجه به تعاریف گفته شده در فوق، تمامی واحدهای ایجاد شده در یک برج و یا یک مجتمع مسکونی، تجاری و یا اداری جزئی از اعیان آن ملک محسوب میشود. به عبارتی سادهتر عرصه فقط مساحت زمین ملک و اعیان ساختمان بنا شده روی همان زمین میباشد.
چرا باید در خصوص عرصه و اعیان اطلاعات کافی داشته باشیم؟
هنگامی که شما قصد خرید مغازه و یا آپارتمانی را دارید، خرید و فروشی که صورت میگیرد تنها مربوط به اعیان آن ملک میباشد و خریدار معمولاً اهمیتی نسبت به عرصه آن نمیدهد.
لذا اگر که قصد بازسازی و یا تخریب همان بنا را داشته باشید باید در خصوص عرصه آن اطلاعات کافی و لازمه را به دست آورید زیرا در این مرحله عرصه بسیار حائز اهمیت میباشد.
از مهمترین دلایل اهمیت این موضوع این است که هر یک از مالکین آپارتمانها یا همان اعیانها به میزان قدرالسهم خود میتوانند از عرصه بهرهمند شوند. به این نکته توجه داشته باشید که در هنگام تقسیم عرصه هرچه متراژ یک ملک بیشتر باشد و تعداد واحدهای ساخته شده در آن زمین کمتر باشد قدرالسهم بیشتری از عرصه به مالکان میرسد و در نتیجه اعیان آن نیز ارزش بیشتری پیدا میکنند.
باتوجهبه بررسیها انجام شده در بسیاری از ساختمانها اعیان تفکیک شده و میزان آن نیز در سند رسمی مالک ثبت گردیده است اما در عرصه به این شکل نمیباشد و برای مشخص کردن قدرالسهم هر یک از مالکان، افراد باید مراحلی را طی نمایند. البته در بسیاری از مواقع مالکان نیازی به تفکیک عرصه ندارند و تا زمانی که قصد تخریب و نوسازی ملک پیش بیاید و یا وراث یک متوفی قصد تقسیم ارث بر اساس عرصه ساختمان را داشته باشند.
تعیین سهم مالکین از عرصه ملک
در واقع سهم مالکان از اعیان و یا ساختمان آنها در واحدهایی است که در آن تملک دارند اما از این رو که همیشه مساحت عرصه و زمین نسبت به اعیان بیشتر است میران سهم هر یک در عرصه مشخص نخواهد بود و این امر شاید در ابتدا مهم نباشد اما اگر قصد تخریب آن ملک را داشته باشند، اهمیت بسیاری پیدا خواهد کرد.
پس به هنگام تخریب و یا در زمان تقسیم ارث نیاز به جداسازی سهم هر مالک در عرصه و یا زمین ضروری میباشد که به آن تفکیک در عرصه گفته میشود که با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد میتوان در خواست مزبور را ارائه نمود.
تعیین سهم وراث از عرصه ملک
از مهمترین مباحثی که اصولاً در زمان تقسیم ارث و تعیین سهم هر یک از وراث به میان میآید موضوع تقسیم عرصه ملک است، زیرا در این مواقع وراث فقط به تقسیم اعیان توجه مینمایند و به تقسیم عرصه ورود نمیکنند.
بنابراین این موضوع در زمان فروش ملک و یا تخریب آن به احتمال زیاد اختلافاتی را میان وراث به وجود خواهد آورد لذا تقسیم عرصه از ضروریترین کارها میباشد. برای تعیین سهم عرصه هر یک از وراث، باید هر کدام از آنها به شهرداری محل واقع شدن ملک مراجعه نمایند و نسبت به پیگیری موضوع درخواستی را ارائه کنند.
با توجه به این موضوع در زمان فروش ملک و یا نوسازی آن به احتمال فراوان اختلافاتی میان وراث به وجود خواهد آمد لذا تقسیم عرصه از ضروریات میباشد.
مراحل تفکیک عرصه
تفکیک عرصه بر اساس تقاضای مالک و یا وکیل وی به عمل میآید که شامل مراحل زیر میگردد:
⦁ تقاضای نقشه تفکیک پلاک از شهرداری توسط مالک یا وکیل وی.
⦁ اخذ مدارک لازم توسط شهرداری.
⦁ آمادهسازی نقشه مصوبه.
⦁ ارسال یک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک.
⦁ تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک توسط نقشه بردار.
⦁ صدور گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار.
⦁ اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک.
⦁ طی کردن مراحل اداری و پرداخت هزینههای مربوطه.
⦁ ارسال یک نسخه از نقشه مربوط به دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک.
مراحل تفکیک اعیان
معمولاً در برخی از ساختمانها به دلیل چند واحدی بودن آنها باید نسبت به تفکیک اعیان اقدام شود که با کمک آن میتوان واحدهای مورد نظر را خرید فروش نمود و برای مالکان مربوطه سندی معتبر صادر کرد. بنابراین تفکیک اعیان در ساختمانهای چند واحدی با توجه به گواهی پایان کار مربوطه انجام میگردد و مطابق با مراحل زیر است:
⦁ تهیه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی
⦁ ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک
⦁ ترسیم و مشخص کردن قسمتهای مفروزی و قسمتهای مشاعی ملک توسط نقشه بردار
⦁ تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار
⦁ طی مراحل اداری و هزینههای مربوطه
نکته آخر
مطابق با آنچه که در این مقاله گفته شد اعیان و عرصه مفاهیمی نزدیک به هم هستند که تفاوتهایی با یکدیگر دارند. اعیان به ساختمان و بنای ایجاد شده روی زمین و عرصه به خود زمین گفته میشود. اصولاً مالک عرصه و اعیان شخص واحدی است اما در مواردی ممکن است اینگونه نباشد.
به عنوان مثال در زمینهای موقوفه که سازمان اوقاف متولی اداره زمین است، فقط بنا و اعیانی که روی آن ساخته میشود متعلق به مالک است. یعنی زمین در مالکیت اداره اوقاف خواهد بود. در اینگونه املاک، مالک اعیان، اجاره بهایی را سالانه به سازمان اوقاف پرداخت مینماید.
