برای حل دعاوی املاک قولنامه ای به وکیل ملکی مراجعه کنید
نقش وکیل دعاوی املاک قولنامه ای در دعاوی ملکی
در ارتباط با املاک قولنامه ای با وکیل علیرضا طباطبایی گفتگویی داشتیم. وی به عنوان وکیل دعاوی املاک قولنامه ای نکات ارزنده ای را مطرح نمودند. در ادامه برخی نکات را در گفتگو با ایشان بصورت مختصر از نظر شما میگذرانیم.
به اعتقاد وکیل دعاوی املاک قولنامه ای بسیاری از خانه هایی که مردم در حاشیه شهرها و مناطق روستایی خرید و فروش میکنند از طریق قولنامه و مبایعه نامه منتقل میشود.
قانون، از دو گونه اسناد(رسمی و غیر رسمی)، فقط اسناد رسمی را به رسمیت میشناسد. از آنجا که مبایعه نامه و قولنامه سند عادی و غیر رسمی محسوب میگردند، نسبت به اسناد رسمی از اعتبارکمتری برخوردارند. به عنوان مثال نمیتوان در محاکم قضایی از آنها به عنوان مدارک و مستندات در دعاوی اثبات مالکیت ملک، استفاده نمود.
با تصویب قانون جدید مبنی بر بی اعتبار شناخته شدن اسناد عادی، به نظر میرسد دردسرهای ناشی از معامله با مبایعه نامه و قولنامه بیش از پیش افزایش خواهد یافت.
در حال حاضر خرید ملک یک امر خطیر برای هر خانواده محسوب میگردد که برای بیشتر افراد فقط یک بار در طول عمرشان ممکن است اتفاق بیفتد. بنابراین یک سرمایه گذاری مهم زندگی است.
در سالهای اخیر در مناطق کمتر برخوردار از امکانات شهری، خرید و فروش ملک به دلیل دردسرهای اداری و حقوقی و نیز پرداخت هزینه های ثبت و انتقال ملک و هزینه های دارایی و شهرداری، بسیاری از افراد کم توان به سمت خریدهای دست نویس یا خریدهای غیر رسمی از طریق قولنامه و مبایعه نامه رفتند.
اینگونه معاملات دردسرهایی را برای طرفین قرارداد فراهم آورده و با تصویب قانون جدید به نظر میرسد باز هم دردسرها ادامه داشته باشد.
در اینگونه موارد نقش وکیل دعاوی قولنامه ای میتواند در کاهش درگیری و دعاوی ملکی بسیار تاثیرگزار باشد. وکیل علرضا طباطبایی به عنوان وکیل دعاوی املاک قولنامه ای در خدمت هموطنان گرامی برای حل پرونده های ملکی است.
وکیل طباطبایی قصد دارد شما را با مشکلات مربوط به املاک قولنامه ای تا حد امکان آشنا کند پس با ما همراه باشید.
خرید ملک قولنامه ای و توصیه های وکیل دعاوی املاک قولنامه ای
یکی از روش های متداول در قراردادهای ملکی، خرید خانه یا آپارتمان قولنامه ای است. این روش زمانی مورد استفاده قرار میگیرد که ملک مورد خریداری دارای سند رسمی نباشد. یعنی به دلایلی مالک یا مالکین آن هنوز برای گرفتن سند اقدام نکرده اند.
وکیل دعاوی املاک قولنامه ای میگوید نگرفتن سند رسمی برای خانه میتواند دلایل مختلف داشته باشد. از جمله فرار از پرداخت هزینه های دارایی و شهرداری و دفترخانه ، اماده نبودن مدارک پایان کار و صورتمجلس تفکیکی ، نداشتن پروانه ساخت و احداث بنا بدون گرفتن پروانه، ساخت خانه در املاک بدون پلاک ثبتی ، ساخت ملک در اراضی ملی و …..
بنابراین ملاحظه خواهید کرد خرید و فروش ملک قولنامه ای میتواند با چه چالش هایی همراه باشد. حتی ممکن است در مواردی، سرمایه خریدار نگون بخت را ضایع و تباه سازد. بنابراین مشورت با وکیل ملکی متخصص میتواند قبل از انجام معاملات ملکی بسیار تاثیر گذار باشد.
به چه مواردی باید در خرید املاک قولنامه ای توجه کرد؟
وقتی میخواهید ملکی را که هنوز سند تک برگ آن اماده نشده را به صورت قولنامه ای یا با مبایعه نامه بخرید باید خیلی دقت کنید. نکات زیادی هستند که اگر به آنها توجه نکنید ممکن است دچار مشکل و دردسر شوید.
وکیل دعاوی املاک قولنامه ای در این رابطه اعتقاد دارد در اولین گام باید دقت کنید ملک مورد نظر حتماً به نام فروشنده باشد. فروش وکالتی و یا فروش ملک ورثه ای و نظایر آن دردسرآفرین است. باید از آنها اجتناب کنید.
در این رابطه میتوانید از اداره ثبت استعلام لازم را انجام دهید و از مالک بودن فروشنده اطمینان حاصل کنید. از این طریق میتوانید از بازداشت و یا در رهن بودن ملک خیالتان راحت خواهد شد.
وکیل دعاوی املاک قولنامه ای معتقد است اگر ملک تازه ساخت باشد حتماً از وجود پروانه ساخت و پایان کار مطمئن شوید.
بعد از اینکه از این موضوعات خیالتان راحت شد حالا با اطمینان بیشتری میتوانید نسبت به تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه اقدام کنید. در زمان نگارش قولنامه بهتر است حتما انجام این کار را به فرد خبره و یا وکیل متخصص ملکی ارجاع دهید.
وکیل دعاوی املاک قولنامه ای معتقد است بند بند قرارداد بسیار مهم است و در هر بند نکات ریز و درشت حقوقی وجود دارد که باید به آنها توجه شود.شروط قرارداد، نحوه پرداخت ثمن معامله، زمان تحویل ملک و انتقال سند، نام دفترخانه، شرایط فسخ قرارداد و…. بسیاری از موارد دیگر را باید حتما در قرارداد ذکر کنید.
نکات مهم دیگری مانند شرح کامل مشخصات ملک، مبلغ معامله، شرایط پرداخت، تعهدات طرفین، شرایط فسخ قرارداد و مجازات خاطی در صورت عدم انجام تعهدات و …. را با دقت بررسی کنید.
وکیل دعاوی املاک قولنامه ای تاکید میکند قبل از امضاء نهایی قرارداد یا همان قولنامه، با حضور در محل، موقعیت ملک را از نظر دسترسی به سایر معابر بررسی کنید. همچنین از وجود امکانات مناسب مانند مدارس، فروشگاهها، وسایل حمل و نقل عمومی ، نوع خیابان و کوچه ای که ملک در آن قرار دارد. در طرح شهرداری نبودن ملک و ….. مورد دقت نظر قرار دهید.
اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر با نقشه ها و سایر اسناد و مدارک موجود منطبق است.
همچنین بر اساس نظر وکیل دعاوی املاک قولنامه ای، باید به کاربری مناسب فضای ملک و نیازهای خود توجه کنید. اگر ملک دارای بنا باشد، به وضعیت ساختمانی آن توجه کنید. از استحکام بنا، کیفیت مصالح به کار رفته، تاسیسات الکتریکی و لوله کشی، وجود نقص عمرانی و نیاز به تعمیرات احتمالی اطلاع حاصل کنید.
چرا افراد تمایل به خرید املاک قولنامه ای دارند؟
به اعتقاد وکیل دعاوی املاک قولنامه ای املاک قولنامه ای املاکی هستند که فاقد سند رسمی هستند. گاهی برای این املاک امکان دریافت سند رسمی وجود ندار. گاهی با شرایط بسیار سخت و دردسرآفرین میتوان نسبت به اخذ سند رسمی اقدام کرد. و گاهی نیز همه چیز مهیا است و فقط باید برای دریافت سند رسمی جهت ملک قولنامه ای اندکی تلاش کرد و به برخی مراکز مراجعه نمود.
از آنجا که املاک قولنامه ای دارای سند عادی هستند لذا نمیتواند آنها را دارای اعتبار قانونی و یا مورد تایید قانون دانست. ولی این بدان معنا نیست که سند قولنامه ای یا ملک قولنامه ای به هیچ عنوان ارزش ندارد. بلکه در صورت داشتن مدارک و اسناد متقن میتوان برای آنها سند رسمی گرفت.
بر اساس نظرات وکیل دعاوی املاک قولنامه ای بسیاری افراد فقط به خاطر هزینه های انتقال سند رسمی از طریق قولنامه یا مبایعه نامه اقدام به خرید ملک میکنند. که البته این کار چندان اصولی نیست. مگر آنکه تاریخی میان طرفین برای تنظیم سند یا انتقال سند رسمی تعهد و نهایتاً اجرا شود. یعنی سند رسمی در دفترخانه نقل و انتقال یابد.
از طرفی خرید ملک قولنامه‌ای بیشتر از آن جهت طرفدار دارد که قیمت آن نسبت به املاک دارای سند رسمی کمتر است. علاوه بر این سرعت در نقل و انتقال ملک قولنامه ای موجب میشود افرادی که نیاز به پول نقد دارند از این طریق زودتر به پول خود برسند.
املاک قولنامه ای مشاع و مشکلات آن از نگاه وکیل دعاوی املاک قولنامه ای
برخی املاک قولنامه ای بیش از یک مالک دارند. یعنی ملک مورد نظر به صورت مشاعی است. اینگونه املاک معمولا بسیار پر چالش و پر ریسک هستند. زیرا توافق میان مالکین معمولا به سادگی میسر نمی شود. دردسرها نیز از همین نقطه آغاز میشود.
بر اساس تجربیات وکیل دعاوی املاک قولنامه ای، برای انتقال مالکیت املاک مشاعی، مانند ملک ورثه ای، باید سند مشاع به سندهای مجزا تفکیک و افراز شود. فرآیند تفکیک و افراز میتواند پیچیده و زمان‌بر باشد و نیاز به اخذ مجوزهای قانونی و حضور در مراجع قضایی دارد.
قبل از خرید ملک قولنامه‌ای با سند مشاع، حتماً باید از تمایل و تعهد سایر مالکین برای تفکیک و افراز سند اطمینان حاصل کنید. همچنین باید در مورد نحوه پرداخت هزینه‌های مربوط به تفکیک و افراز توافق شود. در مجموع، فروش و خرید ملک قولنامه‌ای به دلیل فقدان سند رسمی، ریسک‌هایی را به همراه دارد. لذا، قبل از انجام هرگونه معامله‌ای در این زمینه، باید با دقت فراوان و با مشاوره متخصصان امر اقدام کنید.
بطور حتم اگر از همان ابتدا با وکیل کتخصص ملکی مشورت کنید خیالتان از بابت مشکلات مربوط به خرید ملک قولنامه ای به هر شکلی که باشد راحت خواهد شد.
بنابراین توصیه وکیل دعاوی املاک قولنامه ای به شما این است که حتما با وکیل خبره مشاوره نمایید.
قانون منع خرید و فروش املاک با سند عادی
وکیل دعاوی املاک قولنامه ای میگوید طبق مصوبه اخیر مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار است طی چهار سال پس از اجرایی شدن قانون منع خرید و فروش ملک با اسناد عادی، دیگر امکان معامله املاک قولنامه ای و یا فروش ملک از طریق مبایعه نامه غیر قانونی شود. با اجرای این قانون اگر چه بخشی از مشکلات ملکی حل میشود. اما ابهامات زیادی نیز در اجرای قانون وجود دارد.
به عنوان مثال در حال حاضر وقتی یک ملک احداث میشود تا آماده شدن اسناد مالکیت، مالک ممکن است اقدام به فروش آن بنماید. این فروش از طریق قولنامه یا مبایعه نامه انجام میشود. بنابراین در قانون جدید معلوم نیست سرنوشت اینگونه املاک چه میشود؟
وکیل دعاوی املاک قولنامه ای معتقد است با اجرایی شدن این قانون، حتما مشکلات جدیدتری از طریق املاک قولنامه ای بر سر راه معامله گران ملک ایجاد خواهد شد. که باید در مورد آنها چاره جویی کرد. به عنوان مثال در فاصله بین تکمیل احداث بنا و آماده شدن اسناد مالکیت ممکن است مالک بخواهد سریع ملک خود را از طریق قولنامه یا مبایعه نامه بفروشد و به بخشی از سرمایه های از دست رفته خود را جبران نماید.
اما اگر وی نتواند نسبت به انجام معامله اقدام کند و یا این نوع معامله غیر قانونی باشد چه باید بکند؟
از دیگر مشکلات املاک قولنامه ای، وجود تعداد بسیار زیادی مشاور املاک است که با قانون جدید معلوم نیست سرنوشت فعالیت آنان چه خواهد شد. در اینگونه موارد چنانچه با مشکلات ملکی مواجه شدید حتما با وکیل دعاوی املاک قولنامه ای مشورت نمایید.
مدارک مورد نیاز برای دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه‌ای
- مدارک شناسایی فرد متقاضی (خریدار) شامل اصل شناسنامه و کارت ملی و کپی آنها
- کپی سند اولیه ملک
- قولنامه یا قولنامه‌هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می‌دهد
- نقشه ملک با مختصات UTM و فایل مربوط به آن
- تاییدیه پرداخت هزینه‌های مربوط به ثبت درخواست صدور سند
مراحل درخواست سند رسمی ملک قولنامه‌ای
- تهیه مدارک مورد نیاز که در بخش قبلی نام برده شد
- درخواست ارزیابی ملک و ارائه نقشه ملک با مختصات UTM و فایل اکسل مربوط به آن
- ورود به سامانه https://sabtemelk.ssaa.ir و ثبت درخواست اولیه سند
- دریافت کد از سامانه و تکمیل درخواست سند
- دریافت پرینت از درخواست تکمیل شده و ارسال آن به همراه دیگر مدارک به واحد ثبتی از طریق پست
- ورود مجدد به سامانه و دریافت شماره پرونده
برای چه املاکی میتوان درخواست سند رسمی داد؟
- ساختمان‌ها، زمین‌ها و باغاتی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص باشند
- املاکی که دسترسی به مالک قبلی و یا یکی از ورثه ایشان امکان‌پذیر نباشد
برای چه املاکی نمیتوان سند رسمی درخواست کرد؟
- اراضی ملی و املاک متعلق به دولت و یا موسسات دولتی و وابسته به آن
- املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند.
- املاکی که مالک اولیه آن فوت شده و دسترسی به ورثه جهت انتقال سند رسمی امکان‌پذیر است.
- املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشند.
